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Come determinare il valore di un immobile?

  • 02/09/2021

Sia nel caso in cui vogliate vendere una casa, o che la vogliate comprare, è importante sapere come determinare il valore di un immobile

A partire dal 2008, anno della bolla immobiliare, il prezzo degli immobili in Italia ha iniziato un’importante discesa generale con una diminuzione che oggi raggiunge, in alcuni casi, anche livelli superiori al 30%. Ecco perchè, se ad esempio hai comprato casa nel 2008 e ora vuoi venderla, a causa del mercato sarà difficile che tu possa realizzare lo stesso prezzo di allora. Questo perché il prezzo viene deciso dal mercato, o meglio, dagli acquirenti. 

Come fare allora per poter determinare il valore di un immobile? 

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Fattori che determinano il prezzo di un immobile

Quando si mette in vendita un immobile è importante determinare il prezzo di mercato, il quale deve tenere conto di diversi fattori che vanno a loro volta considerati per poter individuare una quotazione il più giusta e precisa possibile. Vediamo quali sono questi fattori. 

SUPERFICIE

Esistono diversi tipi di superficie a cui fare riferimento: quella lorda, quella netta o calpestabile, quella catastale, ponderata, ecc. A questo proposito, è bene tenere in considerazione che si vende sempre la superficie commerciale e non quella reale. Solitamente infatti si sente parlare di “metro quadrato commerciale”, ovvero la misura di riferimento per calcolare la superficie di mercato dell’immobile. Questa misura risulta essere la somma della superficie netta calpestabile e delle parti che costituiscono la superficie totale dell’immobile, moltiplicate per un coefficiente correttivo. Se per esempio si ha un terrazzo di 30 mq, la sua superficie commerciale sarà di soli 10 mq. 

ZONA DELL’IMMOBILE

La zona in cui è situato un immobile è uno dei fattori principali per determinarne il prezzo. Infatti, è noto che a parità di caratteristiche, un immobile situato in centro città avrà un valore maggiore rispetto ad un immobile situato in periferia. Esistono però molte differenze anche all’interno della stessa città e può capitare che i valori cambino anche solo a distanza di 500 metri. In questi casi infatti, si parla di microzone che solitamente equivalgono a quartieri e ognuno di questi presenta quotazioni differenti in base ai servizi locali, alle strutture presenti, scuole, ospedali, ecc.  Anche la rumorosità in questo caso, va tenuta in considerazione. Infatti, se l’immobile è situato in una zona molto rumorosa a causa del traffico, o per esempio alla vicinanza con una ferrovia o altro, è possibile che il prezzo venga ribassato notevolmente. 

LONGEVITA’

Regola vuole, che un immobile più è vecchio, più viene svalutato. Soprattutto in questi anni, gli immobili usati hanno subito un ingente calo delle quotazioni a favore delle nuove costruzioni, spesso proposte a prezzi proibitivi. Per questo motivo, solitamente gli acquirenti sono disposti ad acquistare immobili usati o datati, solo se questo ha un prezzo consono alla sua età e che gli permetta di sostenere successivamente le spese per poterlo ristrutturare. Una casa nuova o recente, presenterà caratteristiche costruttive migliori che permetteranno all’acquirente uno stile di vita migliore e dunque quest’ultimo, davanti ad un prezzo troppo elevato, potrebbe decidere di acquistare direttamente un immobile “nuovo” rispetto ad uno usato. 

TIPOLOGIA

Esistono diverse tipologie di immobili residenziali: monolocali, bilocali e trilocali, attici, bifamiliari, singoli, ville, ecc. Ognuna di esse ha una fascia di mercato ben precisa

Nel caso in cui vi fosse parità di caratteristiche, un immobile di piccole dimensioni, ha un valore al mq. Anche la suddivisione interna delle zone abitative ha una certa importanza: la cucina abitabile avrà un valore superiore rispetto ad un semplice angolo cottura. Lo stesso vale per un bagno con finestre rispetto ad uno senza; o per la presenza di un balcone, terrazza o spazio aperto, rispetto ad un immobile senza. 

ACCESSORI

Spesso accade che gli acquirenti scelgano l’immobile in base agli accessori che possiede. La presenza o meno, per esempio, di un giardino o uno spazio esterno, di un posto auto o più, di una cantina o una soffitta, ecc; influenzerà notevolmente il prezzo del vostro immobile. Basta pensare al valore di un box in centro città: spesso vale più di un monolocale. Ecco perché, di solito, la presenza o meno dei locali “accessori”, può cambiare in maniera sensibile il prezzo dell’immobile

COEFFICIENTI DI MERITO

Nelle righe precedenti si è parlato di come calcolare il valore dell’immobile attraverso il prezzo al metro quadrato e la superficie. Con una semplice moltiplicazione siamo capaci di calcolare il prezzo totale. Quello che non abbiamo precisato però, è che questo prezzo sarebbe inesatto in quanto dovremmo tenere conto anche del valore di alcuni coefficienti di merito. Si tratta di quei fattori che aumentano o possono diminuire il valore commerciale di base dell’immobile stesso, in base alla presenza o meno di alcune caratteristiche. Alcune di queste sono per esempio il piano a cui è situato l’immobile (i piani alti valgono di più), l’esposizione (il lato nord vale meno degli altri), classe energetica (le classi migliori aumentano il valore complessivo), il riscaldamento (è preferito quello autonomo), ecc. 

CLASSE ENERGETICA

Negli ultimi anni, si è cominciato sempre di più ad avere un occhio di riguardo per il risparmio energetico e per la salvaguardia ambientale in generale. Da qui nasce l’esigenza di classificare gli immobili in base al consumo di energia che prevedono. In parole più semplici, si tratta di capire quanto si dovrà spendere per riscaldare l’immobile in inverno, e per raffreddarlo in estate. Se l’immobile è ben isolato e costruito con materiali e sistemi innovativi, avrà un consumo energetico inferiore e dunque risulterà avere una classe energetica elevata. La scala di valori di quest’ultima va dalla classe A (la migliore) alla classe G (la peggiore e meno conveniente).

I principali metodi di valutazione

Una volta identificati i principali fattori di cui bisogna tenere conto e che possono influenzare positivamente o negativamente il prezzo di mercato di un immobile, facciamo chiarezza su quali metodi è possibile utilizzare per determinare il prezzo di un immobile.

METODO PER COMPARAZIONE CON BENI ASSIMILABILI

Il metodo della comparazione, chiamato anche, metodo diretto o sintetico, è una stima del valore derivata dal confronto della proprietà presa in esame con altre priorità con caratteristiche simili vendute in un periodo coevo. Queste proprietà simili sono definite compatibili ma per poter fornire un confronto valido, ciascuna di esse deve essere il più simile possibile alla proprietà dell’oggetto, deve essere stata venduta in un momento recente e in una situazione di mercato simile. 

Nel processo di valutazione vengono utilizzati gli elementi sopra citati. La stima del valore di mercato dell’immobile ricadrà nell’intervallo compreso tra i prezzi di vendita rettificati degli immobili comparabili e i coefficienti applicati utilizzati per rettificare i valori di riferimento, possono spostare la valutazione verso il massimo o il minimo riscontrato sul mercato. Essendo che alcuni potrebbero essere più o meno soggettivi, il risultato più probabile sarà dato dalla loro media ponderata.

METODO PER APPROCCIO DI COSTO

Conosciuto anche come metodo indiretto o analitico, è orientato alla ricerca indiretta del valore di mercato tramite l’analisi dei fattori significativi del bene oggetto della stima. Questo metodo permette di stimare il valore di un bene attraverso il calcolo analitico dei costi da sostenere per riprodurre o ricostruire un bene esistente, opportunamente corretti per mezzo di specifici coefficienti che tengono conto della modernità e della svalutazione. Questi fattori di svalutazione sono:

  • deterioramento fisico (deterioramento sanabile come la verniciatura, e deterioramento insanabile come i problemi strutturali)

  • obsolescenza funzionale (caratteristiche fisiche o di design che rendono l’immobile fuori corso)

  • obsolescenza economica (causata da fattori esterni alla proprietà e instaurati successivamente alla sua costruzione). 

Questo approccio risulta essere necessario quando non si dispone di un mercato sufficientemente ampio per beni analoghi e si basa sul principio del valore di surrogazione di un bene, per il quale il valore è determinato dalla comparazione con quello di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o utilità. 

METODO PER APPROCCIO FINANZIARIO

L'approccio finanziario per capitalizzazione dei redditi permette di determinare il valore di un bene in base alla sua capacità di generare reddito. I flussi di cassa futuri che possono essere prodotti dal bene, devono essere attualizzati attraverso un appropriato tasso di sconto. Questo per determinare il valore in un determinato momento coincidente con quello della stima.  Generalmente questo metodo viene utilizzato per stimare il valore delle proprietà che producono reddito. Le valutazioni ottenute possono essere abbastanza immediate quando si possono prevedere i redditi lordi potenziali, detraendo le spese operative annuali. La condizione che però bisogna rispettare, è il presupposto teorico dell’ordinarietà, ovvero il reddito che l’immo0bile genera deve essere analizzato in una situazione stazionaria, senza che elementi eccezionali possano determinare oscillazioni discrete.

Come abbiamo visto, per valutare un immobile ci si può affidare a metodi e approcci differenti e non esiste una prassi che possa dare risultati assolutamente esatti. Per questo, ti consigliamo di affidarti ad un esperto che conosca il mercato e la situazione locale, per capire come muoverti e per ottenere la soluzione più adatta alle tue esigenze!

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